宅建業の営業を継続して行っていくためには、宅地建物取引業（宅建業）の免許申請というのが一定の期間（5年）ごとに必要になります（宅建業法）。ここでいう免許は、宅地建物取引主任者の免許ではなく、宅建業を開始（更新）したりする場合に必要になる免許のことです。都道府県知事か大臣に届出が必要です。例えば私の会社は東京都にあります。大臣免許には該当しないので、都知事免許です。だから、都庁まで行って手続きを行うことになります。都庁の社員の方は、作業に手馴れていて、凄いスピードで書類をチェックして免許申請の受付をしてくれます。宅建業の免許の有効期間は5年（免許の翌日から起算して）です。宅建業を仕事にしている会社の入口などに小さな看板（宅地建物取引業者票）には免許の有効期間の他に様々な情報を記載してあります。免許証番号、代表取締役社長の名前、宅地建物取引主任者の名前などです。新宿の西口の方には、宅建などの看板をつくる専門業者もあります。さて、実際の更新の免許手続きの時期、タイミングも厳格に決まっています。宅建業の免許の有効期間の満了する日の90日前から30日前までの間です。ちなみに、宅建業関係の手続きが１日でも遅延した場合は「始末書」というやつを提出しなければならなくなります。代表者の名前と代表印を押印した厳格な書類の提出が必要になります。たった、１日遅れただけでかなり面倒になります。面倒といえば、宅建業の免許申請や更新、建設業の許可申請や変更などの手続きを一括して行政書士に依頼する会社もかなり多いみたいです。役員変更や商号変更などの際の手続きも同様です。決算というのは同じ時期が多いので、行政書士は７月、８月がかなり忙しくなるようです。なかでも、宅建業関係の手続きは行政書士の人（会社）でもかなり大変みたいです（あらかじめ、始末書を依頼者（社長）に書いてもらって手続きを進めるという会社もあります）。宅建の試験勉強では「日にちとか覚えるのめんどうだな〜」って思うかもしれません。でも、実務上、日数とか期限、期間などは凄く重要なのです。

宅建業法とは、宅建の資格や宅建業者に対して定められた法律です。その考え方の基本は宅建業者ではない一般のお客さんを保護するってことです。だから、宅建業法という法律全般が「宅建業者が宅建業法に違反しない」ために規制をつくって、改正していっているって感じになっています。その中で比較的身近なのが仲介手数料に関する上限の規制（制限）です。賃貸でも売買でも業者から仲介手数料というものをとられた経験があなたにもあると思います。宅建業者から見れば報酬ですね。一般に「報酬額の制限」といわれたりします。私達がよく利用する賃借の媒介（代理）の場合、基本的には、賃貸料（借賃）の１か月分（＋消費税）が上限です。細かくみると媒介と代理では微妙に上限が違いますし、居住用の建物と店舗、事務所、宅地でも上限が変わります。でも、少なくとも、私達がアパートやマンションを借りるときに、賃貸料の１か月分以上は仲介手数料を不動産業者からとられないことになっているのです。ただし、店舗、事務所、宅地などの場合はちょっとした裏技というか例外もあります。宅建業法の条文にも定められているのですが、広告費や調査費用という名目で依頼者に別に請求をすることもできるのです（依頼者の以来がある場合かつ、特別の広告費などの場合）。実務上、報酬額と別に広告費という名目でプラスアルファの報酬をもらうことはよくあります。安い報酬（手数料）ではやっていけない業者もいるのです。一見、宅建業法上の違反行為に思える場合もありますが、不動産業界の場合は例外もかなりあるって感じです。ただ、報酬の規定はかなり重要です。罰則もありますし、下手をすると営業停止になってしまうかもしれません。実際に、報酬の規定に違反した場合（限度額以上の受領）の罰則は、３０万円以下の罰金です。でも、金額以上に、信用をなくしてしまうのでかなりまずいことなのです。今回は、宅建業法の中の報酬に関してでした。

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宅建の統計って分野はどうですか？（５問（５点）免除の人は勉強する必要がありません）宅建の勉強ではあまり出てきませんが、都市とか街に関する基本的な知識は不動産の実務では凄く重要になってきます。地価の動向などは基本知識です。宅建では、「税その他の分野」の統計だったり、鑑定評価、地価公示などで出題されます。でも、ほとんどの宅建受験生は丸暗記で済ませるので、興味も何もないと思います。でも、「実務に出たら必須知識（知らないと会話が出来ない）」と思えば試験勉強にも身が入るのではないでしょうか。宅建試験の統計でよく出題されるのが地価の上昇、下落やその下落幅（地価公示）があげられます。全国平均ではどうか？三大都市圏（東京圏（都市圏）、名古屋圏（中京圏）、大阪圏（近畿圏））の住宅地、商業地ではどうか？郊外部ではどうか？全国の住宅地、商業地ではどうか？地方圏の住宅地、商業地ではどうか？など都市ごとの地価の上昇、下落の傾向を覚えておかなければなりません（最新の情報を入手してください）。次に、住宅着工戸数があげられます。持家、分譲住宅中の戸建住宅、分譲住宅中のマンション（アパート）、貸家などの住宅着工戸数（総戸数、新設住宅着工床面積など）はしっかりと近年の傾向を暗記しておく必要があります。また、総住宅数、総世帯数の増減を「住宅・土地統計調査」や「土地白書」を参考にこたえさせるものもありますね。土地の購入主体（購入者）が個人なのか法人（法人企業）なのか。土地取引の面積規模別割合などの総合的な情報もある程度知っておくと良いです。それと関連して、私有地の所有状況、売買による土地所有権移転登記件数なども聞いてきます。もちろん、土地だけでなく建築物についての知識も必要になってきます。ですから、建築物の着工床面積などの増減などのちょっと細かい知識も概要（増加が減少か）ぐらいは覚えておきましょう。日本全体の不動産知識も多少必要になります。国土の利用状況（日本の国土面積にしめる森林と農地の割合の増減）などです。これらの一般的な土地や建物の基本情報に加えて、不動産業界、宅建業界全体の知識も統計という分野では出題されます。不動産業の売上高と経常利益の推移や、宅地建物取引業者の数、宅地建物取引主任者の数の増減、指定流通機構（レインズ）の稼動実績などです。ちなみに、レインズというのは、不動産業者だけが使用できる賃貸等のネットワークです。今後、一般にも開放するって話があるのですが、不動産業者などの団体の反対があって話が進んでいないようです。その他にも、苦情や紛争の相談件数などの業者ではなく消費者よりの知識も時々出題されるので注意が必要です。一気に並べたので情報が多すぎるかもしれませんね。考え方の基本は「現在の不動産取引はどうなってるのか？」を統計という数字で出来る限り正確に捉えるということです。実際の実務で「今年は、地価が東京では１０％上昇したらしいですね」とかすらっと口にしている自分をイメージしましょう。宅建の勉強をするモチベーションが上がるかもしれません。

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宅建の勉強に出てくる不動産用語の中には実務ですぐに役に立つ用語がたくさんあります。その中の1つに「定期借地権」という用語があります（権利関係（民法等）で勉強します）。ちなみに、不動産業界ではこの定期借地権のことを「定借（テイシャク）」と略して使ったりします。さて、この定期借地権というのは、借地借家法という法律で定められている土地の権利関係のことです。権利関係と言ってもピンと来ないかもしれませんが、宅建で民法を勉強すれば意味が分かるようになります。定期着地権の種類は、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の３つです。全て契約の段階で決まります（契約書の形式もも特殊な形式だったりします）。普通の賃貸借契約の場合は契約を交わす時点で「自動更新（契約期間の終了時に自動で契約が延長される）」というのが前提になっているのですが、この定期借地権では「定期」という言葉の通り、更新がないのです。つまり、契約の段階で定めた契約期間で借地関係が終了して、新しい人に貸したり出来るってことです。それまでは、大家さん（土地の所有者、オーナー、地主）が、「自分の土地なのに返してもらえない」ということで悩んでいました。その結果、「土地を貸さない」という行動に出る地主さんが増えてしまったのです。特に東京都内などの良い場所で。そこで、流動性（貸したり借りたりを活発に）を確保するために、「定期借地権」という権利関係ができたのです。借主保護が民法やその他法律の原則なんですが、この定期借地権については貸主（地主）保護って感じです。ただ、借主側にもメリットがあります。土地と家をまとめて購入する場合よりも半分の資金で家を建てたりすることが出来るのです（一般的には）。分譲の家（マイホーム）などでは、５０年ぐらいの期間で土地を借りて（契約で）、家を建てて、５０年後に契約期間が終了したら、家を壊し、原状回復（更地に）して貸主に返すわけです。５０年というと、だいたい１世代、２世代ぐらいです。だから、「自分の世代までは一軒家でマイホーム」が良いっておもう人にとっては、定期借地権は悪い面ばかりではないのです。普通に家を建てるのの半額ぐらいで家を建てることが出来るんですから。いつかはマイホームって言葉を夢に生きている人であまり資金（貯金）のない方には、定期借地権の利用をすすめます。

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宅建の勉強のための用語集って見たことありますか？宅建の用語集は、基本的には、不動産の用語集と同じようなものです。その中身はかなり広範囲です。一般的な不動産の用語（賃貸、売買、仲介）などから、建物の構造（仕様）そして、様々な取引に対応するトラブルの事例から実務で使う略語など。もちろん、住宅ローンに関する金融系の用語もありますし、税金（不動産取得税、固定資産税、所得税など）についても宅建の用語集に載っていることが多いと思います。でも、実際の宅建試験ではそれほど実務的なことは聞かれません。だから、宅建の試験用の用語集って実務に出てから役に立ったりします（試験勉強中はあまり必要ないかもしれません）。そういう点で、不動産の用語を勉強したければ、宅建の予備校の通信講座が一番分かりやすく簡単だと思います。LECでもTACでも、ユーキャンでも何でも良いと思います（不動産用語を勉強するためだけならば）。変なセミナーに出席して何万円も取られるなら宅建を専門としている学校の通信講座のＤＶＤやらＣＤを見て（聞いて）不動産用語を勉強するってのが一番手っ取り早いはずです。ただ、不動産の実務の本音などは宅建の勉強をしていても勉強できません。それに、金融関係の不動産用語などは宅建ではほとんど勉強しないので、ファイナンシャルプランナーなどの勉強をして金融系の知識を補う必要はあります（利回りなども含む）。ただ、不動産全般の基本的な用語は宅建の勉強で網羅できます。宅建を受けるつもりがない人も、不動産の用語を勉強するために、通信講座を取ってみてもいいかもしれません。

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