宅建業の営業を継続して行っていくためには、宅地建物取引業（宅建業）の免許申請というのが一定の期間（5年）ごとに必要になります（宅建業法）。ここでいう免許は、宅地建物取引主任者の免許ではなく、宅建業を開始（更新）したりする場合に必要になる免許のことです。都道府県知事か大臣に届出が必要です。例えば私の会社は東京都にあります。大臣免許には該当しないので、都知事免許です。だから、都庁まで行って手続きを行うことになります。都庁の社員の方は、作業に手馴れていて、凄いスピードで書類をチェックして免許申請の受付をしてくれます。宅建業の免許の有効期間は5年（免許の翌日から起算して）です。宅建業を仕事にしている会社の入口などに小さな看板（宅地建物取引業者票）には免許の有効期間の他に様々な情報を記載してあります。免許証番号、代表取締役社長の名前、宅地建物取引主任者の名前などです。新宿の西口の方には、宅建などの看板をつくる専門業者もあります。さて、実際の更新の免許手続きの時期、タイミングも厳格に決まっています。宅建業の免許の有効期間の満了する日の90日前から30日前までの間です。ちなみに、宅建業関係の手続きが１日でも遅延した場合は「始末書」というやつを提出しなければならなくなります。代表者の名前と代表印を押印した厳格な書類の提出が必要になります。たった、１日遅れただけでかなり面倒になります。面倒といえば、宅建業の免許申請や更新、建設業の許可申請や変更などの手続きを一括して行政書士に依頼する会社もかなり多いみたいです。役員変更や商号変更などの際の手続きも同様です。決算というのは同じ時期が多いので、行政書士は７月、８月がかなり忙しくなるようです。なかでも、宅建業関係の手続きは行政書士の人（会社）でもかなり大変みたいです（あらかじめ、始末書を依頼者（社長）に書いてもらって手続きを進めるという会社もあります）。宅建の試験勉強では「日にちとか覚えるのめんどうだな〜」って思うかもしれません。でも、実務上、日数とか期限、期間などは凄く重要なのです。

宅建業法とは、宅建の資格や宅建業者に対して定められた法律です。その考え方の基本は宅建業者ではない一般のお客さんを保護するってことです。だから、宅建業法という法律全般が「宅建業者が宅建業法に違反しない」ために規制をつくって、改正していっているって感じになっています。その中で比較的身近なのが仲介手数料に関する上限の規制（制限）です。賃貸でも売買でも業者から仲介手数料というものをとられた経験があなたにもあると思います。宅建業者から見れば報酬ですね。一般に「報酬額の制限」といわれたりします。私達がよく利用する賃借の媒介（代理）の場合、基本的には、賃貸料（借賃）の１か月分（＋消費税）が上限です。細かくみると媒介と代理では微妙に上限が違いますし、居住用の建物と店舗、事務所、宅地でも上限が変わります。でも、少なくとも、私達がアパートやマンションを借りるときに、賃貸料の１か月分以上は仲介手数料を不動産業者からとられないことになっているのです。ただし、店舗、事務所、宅地などの場合はちょっとした裏技というか例外もあります。宅建業法の条文にも定められているのですが、広告費や調査費用という名目で依頼者に別に請求をすることもできるのです（依頼者の以来がある場合かつ、特別の広告費などの場合）。実務上、報酬額と別に広告費という名目でプラスアルファの報酬をもらうことはよくあります。安い報酬（手数料）ではやっていけない業者もいるのです。一見、宅建業法上の違反行為に思える場合もありますが、不動産業界の場合は例外もかなりあるって感じです。ただ、報酬の規定はかなり重要です。罰則もありますし、下手をすると営業停止になってしまうかもしれません。実際に、報酬の規定に違反した場合（限度額以上の受領）の罰則は、３０万円以下の罰金です。でも、金額以上に、信用をなくしてしまうのでかなりまずいことなのです。今回は、宅建業法の中の報酬に関してでした。

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